- 10/03/2022
- Llave en mano
- Carlos Moreno
¿Conoces las ventajas del contrato llave en mano?
Toda construcción tiene unas características exclusivas y particulares que no se dan en ningún otro sector y que hacen que sea imposible prever absolutamente todo lo que sucede durante el proceso constructivo de tal forma que los costes del constructor variarán con respecto a lo previsto, con especial énfasis en las partidas que se ejecutan de cota cero para abajo, en las que el coste es muy difícil de prever. Aunque es cierto que para redactar el proyecto de ejecución es necesario realizar un estudio geotécnico sobre el suelo industrial en el que se ejecutarán las obras, no siempre los resultados corresponden con la realidad física del terreno.
Hay que tener en cuenta, por tanto, que toda construcción es única y que siempre se ejecuta de acuerdo con un proyecto que satisface las necesidades muy particulares de una industria. En consecuencia, la construcción de naves industriales, se lleva a cabo siempre a la media del cliente y se “fabrica” in situ, cada vez en un nuevo emplazamiento con condiciones novedosas que no tienen por qué coincidir con las de los proyectos ejecutados con anterioridad.
Otro aspecto diferencial a tener en cuenta, es la madurez del mercado de la construcción, en el que la rivalidad entre los diferentes competidores es feroz. De hecho, es un mercado en el que no existen barreras de entrada y, en muchas ocasiones podemos ver en la misma licitación compitiendo a pequeñas empresas con medinas y hasta con las grandes constructoras. Aunque es cierto que muchas empresas desaparecieron con la anterior crisis del 2008 y en los años sucesivos, posteriormente han surgido multitud de nuevas empresas, que, con mayor o menor fortuna, compiten con las decanas del sector. En consecuencia, habitualmente la contratación se lleva a cabo con el principal objetivo de conseguir un bajo precio, cuanto más bajo mejor, y con un plazo de ejecución más que ajustado.
Por consiguiente, todo proyecto de nave industrial se ejecuta en condiciones muy duras, está sometido a multitud de incertidumbres y está sujeto a importantes e imprevisibles presiones como la actual inflación de costes de materia prima y de mano de obra a la que está sometida en general la construcción. Este es un escenario de riesgo y no solo para el constructor, sino también para el promotor, quien debería tenerlo en cuenta y valorarlo con prudente rigor.
Sin embargo, los imprevistos se pueden acotar si se cuenta con un buen proyecto llave en mano realizado por una empresa especializada, si la adjudicación de la obra se hace a un precio medio de mercado, y si se hace una buena planificación del proceso constructivo, requisitos todos ellos a llevar a cabo siempre antes de empezar la obra. Tanto la fase de planificación, muy importante y necesaria, como el proyecto tienen un coste muy inferior al de los costes totales de ejecución, sin embargo, no siempre se valoran teniendo en cuenta su verdadera dimensión. Es frecuente no destinar un plazo de tiempo adecuado para llevar a cabo la planificación antes de iniciar la ejecución de las obras. Es igualmente frecuente no valorar con justicia el coste que supone redactar un buen proyecto de ejecución que acote al máximo los imprevistos y las incertidumbres durante el proceso de ejecución de las obras.
Por último, durante la ejecución, es imprescindible llevar a cabo un control experto y centrado en las partidas más críticas de la construcción de naves industriales. No es lo mismo ejecutar las obras de construcción de una promoción de viviendas unifamiliares que una fábrica de procesos alimentarios en la que se condiciona la configuración del propio edificio en base a la distribución de los bienes de equipo y a la multitud de instalaciones de todo tipo que conllevan este tipo de edificios: instalaciones de frío, tratamiento de aguas, canalizaciones, tratamientos antiácidos en las soleras, requisitos de la normativa sanitaria…
Pueden existir además posibles incidencias que afectarán al precio y al plazo, y que son ajenas al proyecto: los cambios en la normativa, el estudio geotécnico, los grandes cambios en los precios de los materiales, las nuevas necesidades del promotor mientras se ejecuta la obra, y, también, las incidencias meteorológicas, todas ellas difíciles o imposibles de prever.
A pesar de ello, todo empresario buscará siempre un proyecto hecho a su medida y contratado con un precio cerrado, de tal forma, que minimice los riesgos, facilite el acuerdo entre el constructor y el promotor y éste se pueda reflejar en un contrato previo a la ejecución de la obra. Normalmente, el promotor no quiere saber nada del riesgo del constructor.
La modalidad de contrato Llave en Mano pretende dar respuesta a esta necesidad y es cada vez más demandado entre los empresarios profesionalizados que prefieren centrarse en su actividad productiva habitual en lugar de decidir ocupar el espacio del constructor evitando así la profunda e intensa dedicación y los importantes riesgos que conlleva toda construcción.
El contrato llave en mano se concibió como un instrumento de transferencia de tecnología a países menos desarrollados. Facilitaba la construcción de plantas industriales “llave en mano” e incluía la transferencia de la tecnología necesaria para explotar estas plantas. El contrato podía ser “Producto en Mano” si, además, había acuerdo para el suministro de materias primas, se incluía el mantenimiento de la planta y la formación del personal. En algunos casos se iba más allá, perfeccionando contratos llamados “Mercado en Mano” si, además de todo lo anterior, se añadían contratos de marketing y distribución.
En NAPISA nos obligamos frente al cliente a entregar una obra completa, legalizada y lista para ser usada con un tipo de contrato que simplifica las relaciones jurídicas entre las partes contratantes. De esta forma, el promotor o empresario tendrá un único interlocutor a lo largo de toda la ejecución de la obra que asumirá la responsabilidad global evitando que ésta se diluya. Además, con la certeza previa que aporta el contar con un precio cerrado, desde el primer momento, con la primera idea, con el anteproyecto, se facilitará al empresario la solicitud de financiación.
Visita alguna de nuestras obras ejecutadas bajo la modalidad de proyecto llave en mano:
https://napisa.com/visitas-virtuales/visita-virtual-ufp-pinto
