- 12/09/2022
- Llave en mano
- Carlos Moreno
Por qué no debes ejecutar una obra por lotes u oficios
La decisión empresarial de acometer el proyecto de construcción de una nueva nave industrial para ampliar o mejorar su eficiencia productiva suele ser muy importante para la mayoría de las empresas. Implica siempre una importante inversión y supone, de hecho, la mayor inversión de toda la vida de la empresa en algunos casos.
Normalmente, en una empresa profesionalizada la gerencia se dejará asesorar por los expertos en cada materia, puesto que este tipo de inversiones afectan a casi todas las áreas de la empresa y decidirá poner en manos, también expertas, la ejecución del proyecto evitando riesgos e importantes desviaciones conforme a lo inicialmente previsto. No obstante, algunas empresas sucumben a la tentación de acometer la ejecución del proyecto llevando a cabo ellas mismas la gestión de la ejecución de las obras por los supuestos ahorros que, sobre el papel, se obtienen. Como casi siempre, la realidad es mucho más compleja y no se suelen tener en cuenta las diferentes variables y, sobre todo, los diferentes riesgos que se asumen.
Estos riesgos se pueden clasificar en cuatro categorías:
- Riesgos en materia de seguridad y salud en las obras.
- Riesgos operativos y de baja eficiencia en las obras.
- Riesgos de desviaciones de precio y plazo de ejecución.
- Otros riesgos asociados.
Riesgos en materia de seguridad y salud en las obras
La propiedad se verá obligada a gestionar directamente o, con la ayuda de la Dirección Facultativa, la ejecución de las obras y, en consecuencia, a tomar decisiones y a dar instrucciones que van más allá de las funciones propias del promotor que se recogen en el artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación y que podrían considerarse propias del constructor (artículo 11) y de la dirección facultativa (artículos 12 y 13). Se trata de decisiones relativas a la metodología de trabajo de las subcontratas o de sus operarios, de decisiones relativas al planning de obra, acomodando las fechas de entrada y salida de cada subcontrata y también relativas a la coordinación del trabajo de las diferentes empresas que intervienen en la obra. Igualmente tendrá que tomar decisiones relativas a la organización de los espacios para realizar acopios para organizar el tránsito con su preceptiva señalización y decisiones relacionadas con los medios auxiliares necesarios en la obra: andamiajes, grúas, medios de protección colectiva, casetas o instalaciones suministros de agua y electricidad entre otras muchas cosas.
Con la toma de todas estas decisiones la propiedad podría asumir, sin saberlo, la condición de constructor y contratista (definido en el artículo 1596 del Código Civil) además de promotor y tendría que asumir importantes responsabilidades, llegado el caso, por el hecho de no cumplir con todos los requisitos legales establecidos en el Real Decreto 1627/1997 que regula las disposiciones mínimas en materia de seguridad y salud en las obras.
Riesgos operativos y de eficiencia en la obra
En esta modalidad de ejecución de obras por lotes o incluso por oficios, no existe la figura de contratista principal, y, por consiguiente, habrá tantos contratistas como lotes u oficios tenga la obra. En consecuencia, no habrá un jefe de obra ni un encargado que lleven a cabo la tarea diaria de gestionar la obra supervisando la calidad, verificando la documentación de cada subcontrata, organizando tajos, haciéndose cargo de las protecciones colectivas, de los controles de acceso, de la señalización o del mantenimiento de la infraestructura en general. Igualmente, habrá que establecer tantos recursos preventivos y elaborar tantos planes de seguridad como subcontratas haya en la obra.
Riesgos de desviaciones en precio y plazo de ejecución
La falta de coordinación de los diferentes trabajos conlleva un importante riesgo de cosechar desviaciones sobre las mediciones previstas y de errores de ejecución que el promotor tendrá que asumir a su costa pues la responsabilidad se diluirá fácilmente entre los diferentes intervinientes en la obra. Existirán tantos jefes de obra como subcontratas intervengan. De la misma forma, cada subcontrata deberá aportar sus propios medios auxiliares y recursos preventivos lo que conllevará un importante incremento de los costes indirectos de la obra.
Otros riesgos asociados
La propiedad, actuando como promotor-contratista, estará más expuesta a cualquier tipo de reclamación de pagos por parte de los subcontratistas o de los propios operarios pudiendo tener consecuencias incluso en materia de relación laboral.
Gestionar la ejecución de un proyecto supone un importante coste de oportunidad para la propiedad por las enormes exigencias en cuanto a dedicación que requerirá el proceso constructivo: reunión semanal de obra con la dirección facultativa y las subcontratas, reuniones de coordinación de los trabajos y la imprescindible supervisión diaria a pie de obra en cuanto a calidades y a la coordinación de los trabajos y supervisión de las entradas previstas de cada subcontrata según el planning previsto.
Por último, todos estos riesgos y esta mecánica de actuación se ha de trasladar al periodo de garantía, siendo especialmente diligente a la hora de conseguir la reparación de remates que puedan llegar a surgir.
Frente a esta modalidad de contratación está el contrato llave en mano que elimina estos riesgos pues se fija un único agente que da cobertura legal, técnica y financiera liderando el todo el proceso y la responsabilidad no se diluye. Además, en el proyecto llave en mano se cierra un precio y un plazo desde la primera idea, con el primer anteproyecto. Igualmente, las relaciones jurídicas entre las partes se simplifican a un solo contrato en el que se puede incluir la aportación de los suelos industriales donde se ubicarán los nuevos edificios cubriendo todos los eslabones de la cadena de valor de un proyecto inmobiliario.
Visita esta obra ejecutada bajo la modalidad de proyecto llave en mano:
