La importancia de elegir bien el suelo industrial

La decisión de compra de un suelo industrial para implantar la futura nave supone un reto importante por la cuantía de la inversión, por la gran transcendencia que tiene de cara a futuro y por los riesgos que implica. Es además, en algunos casos, la cantidad más importante de la inversión, incluso más que la propia nave que se vaya a construir dependiendo, entre otras cosas, de su ubicación. Por consiguiente, parece aconsejable dejarse asesorar por alguien experto en consultoría inmobiliaria para realizar una óptima inversión.

Las empresas suelen elegir la ubicación de sus futuras instalaciones en función de varios factores:

Proximidad a la ciudad
Vías de comunicación
Representatividad
Cercanía a los centros de producción
Cercanía a los potenciales clientes
Modernidad del polígono industrial
Su situación urbanística
Y, por supuesto, el precio de venta del suelo

Es evidente que el precio del suelo se incrementará si éste se encuentra junto a importantes ejes de comunicación en modernos polígonos cercanos a la ciudad y cuyo proceso urbanístico se ha culminado. Pero hay otras variables que, de una forma menos evidente, también repercuten notablemente en los precios de los suelos industriales. Estos factores pueden ser físicos e inherentes al propio suelo, pero también pueden ser factores referidos a la normativa urbanística de aplicación, de tipo legal o de tipo fiscal.

Para conocer bien la realidad física del suelo, conviene llevar a cabo una auditoría técnica completa del terreno por una empresa experta en construcción de naves industriales, pues una simple inspección visual puede resultar insuficiente o engañosa. Si la parcela es grande, por ejemplo, la simple inspección visual puede no desvelar un considerable desnivel que implique que se deba hacer un importante y costoso relleno o un desmonte de gran volumen.

Igualmente, es conveniente comprobar que no existen obstáculos que supongan un sobrecoste, tales como, cimentaciones antiguas que haya que demoler, vertidos de hormigones, escombros u otros materiales de construcción acopiados en la parcela, árboles que haya que talar o que pudieran estar protegidos, acometidas de suministros que se encuentren alejadas de los límites de la parcela, posibles afloraciones de roca en la superficie, presencia de medianerías o la posible necesidad de ejecutar muros de contención.

Otro aspecto físico muy importante a tener en cuenta es la calidad del subsuelo. Conocer a qué profundidad se encuentra el firme en el que apoyar la cimentación de la nave solamente se podrá averiguar con la realización de un estudio geotécnico, que si bien, no arrojará resultados concluyentes al cien por cien, mediante la realización selectiva de una serie de sondeos en el solar y su posterior análisis, permitirá describir con mucha fiabilidad las características del suelo sobre el que se va a edificar. Entre otras particularidades, este estudio revelará las características físicas y químicas del suelo a diferentes profundidades, la profundidad del nivel freático, la posible existencia de agentes corrosivos para el hormigón o la existencia de estratos con diferentes grados de tensión admisible.

El coste de un estudio geotécnico resulta casi insignificante en comparación con el monto total de la inversión a realizar entre suelo y construcción, sin embargo, salvo el promotor profesional, habituado a contratar proyectos llave en mano, casi ningún promotor ocasional decide invertir en el coste de este estudio y, en ocasiones, terminan llevándose desagradables sorpresas. El sobrecoste que conlleva la necesidad de ejecutar un pilotaje en el capítulo de la cimentación de la futura edificación puede hacer que un solar, aparentemente, barato, tenga finalmente un precio fuera de mercado.

Desde un punto de vista jurídico, otro aspecto muy importante a valorar es la normativa urbanística de aplicación en el suelo industrial que se vaya a seleccionar. Una mala elección por desconocimiento de la fase de desarrollo urbanístico en la que se encuentre el suelo, puede conllevar que la inversión realizada en la compra del suelo no se pueda poner en valor en un plazo de tiempo indeterminado y muy dilatado en el tiempo: puede tratarse incluso de varios años.

En España, la normativa urbanística no es una competencia compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas, sino que ha sido cedida en exclusiva a éstas últimas, de modo que, aunque existe una cierta homogeneidad entre las diferentes Comunidades Autónomas, conviene informarse de la normativa aplicable en cada caso.

Normalmente, en la mayoría de municipios, existe un Plan General de Ordenación Urbana que clasifica el suelo en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable. El suelo urbano es aquél que ha sido transformado y que cuenta con acceso rodado, suministro y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, o bien es suelo consolidado por las edificaciones existentes. No obstante, conviene precisar que no es lo mismo “suelo urbano” que “solar edificable”. Este último, es aquel terreno sobre el que se puede construir sin más requisito que la obtención de la correspondiente licencia municipal de obras y que costa además de calzada pavimentada al menos en la calle frontal de la futura edificación. Igualmente, un solar es aquel en el que se han señalado las alineaciones y las rasantes para la futura edificación.

Los suelos no urbanizables, en general, son aquellos que están sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial.

Los suelos urbanizables son aquellos que no tienen la condición de no urbanizables o urbanos, y podrán ser objeto de una futura transformación. A este respecto, conviene saber que, dado el espíritu garantista de la legislación española en materia de urbanismo, que hace que cualquier proceso de transformación de un suelo en “solar edificable” esté sometido a la aprobación de las distintas administraciones y a periodos de exposición pública con su correspondiente riesgo de impugnaciones, conviene centrarse únicamente en suelos industriales que tengan la condición jurídica de “solar edificable”.

Una vez comprobada la realidad urbanística general del suelo industrial, es preciso tener en consideración los parámetros normativos que configurarán la morfología de nuestro futuro edificio. Los Planes Parciales de cada polígono industrial afectan al suelo urbano de su ámbito y establecen de forma pormenorizada, el uso y edificación del suelo. En ellos se definen parámetros tan importantes como el uso permitido, la edificabilidad permitida en cada parcela (en industrial el coeficiente más habitual es el de 0,6 m2/m2), el porcentaje de ocupación del futuro edificio en la parcela, los retranqueos que deberá respetar la nueva nave industrial con respecto a la calle frontal o a los linderos con los vecinos, la altura libre máxima del futuro edificio, volumetría, … En definitiva, hay que tener muy en cuenta que, salvo en polígonos antiguos, en contadas ocasiones, nunca podremos construir un edificio ocupando el cien por cien de la parcela ni tampoco podremos edificar tantos metros cuadrados como tiene la parcela de superficie total de suelo.

Para la construcción de naves industriales, resulta muy importante conocer la altura libre permitida. En los polígonos más antiguos, de más de treinta años, normalmente las naves no tenían más de siete u ocho metros de altura libre medida desde la solera hasta la base de las vigas que sustentan la cubierta. Hoy en día, sin embargo, lo normal es que la altura libre máxima esté entre los diez y los doce metros.

Otro aspecto necesario a conocer, es la situación legal del suelo industrial. En este sentido, conviene averiguar que los datos recogidos en el título de propiedad coinciden con los del catastro inmobiliario, para comprobar que coincide la realidad física en cuanto a linderos o superficies, con la realidad legal y civil. Muy importante también resulta averiguar si existe algún tipo de carga o gravamen sobre la finca, tales como, anotaciones de embargo, servidumbres, usufructos, existencia de algún arrendamiento y, en su caso, tipo de contrato y duración del mismo. Conviene, asimismo, analizar los estatutos de la Entidad Urbanística de Conservación del polígono para verificar la existencia o no de posibles derramas aprobadas previamente en la Entidad u otro tipo de deudas.

Por último, es preciso informarse del impacto fiscal que tendrá la futura compra del suelo y su repercusión en el precio del mismo. No es lo mismo que el propietario del solar sea una sociedad y que quien compre sea a su vez una sociedad mercantil, o que sea una compraventa entre particulares. Un buen diseño de la fiscalidad de la operación puede resultar esencial para conseguir significativos ahorros en el monto total de la compra del terreno.

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Elegir bien el suelo industrial