- 27/01/2023
- Suelos Industriales
- Carlos Moreno
Sobre la licencia de obras
La licencia de obra es una autorización que otorga la administración local para la ejecución de determinadas obras. El fin de la misma es la comprobación de que la construcción que se llevará a cabo se ajustará a lo dispuesto en la normativa urbanística. Dado que, mediante este trámite, el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo, se debe iniciar la gestión de forma previa al inicio de las obras y, normalmente, se debe prever un amplio margen de tiempo para la obtención de la autorización una vez que el técnico municipal haya constatado que se cumple con los preceptivos requisitos legales.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 20 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales 38/1988, el simple hecho de iniciar la solicitud de licencia conlleva el pago de la tasa correspondiente y no está condicionado al resultado, de modo que, habrá que pagarla tanto si se obtiene la autorización como si no. El importe de la tasa variará en función del proyecto o del tipo de obra que se vaya a ejecutar, así como del Ayuntamiento en cuestión. Si se trata de un edificio de nueva planta se deberá aportar, entre otros documentos, el proyecto básico para su revisión por los servicios técnicos municipales. Durante el proceso se redactará el proyecto de ejecución que, además, deberá estar visado por el colegio profesional correspondiente para poder iniciar las obras. En estos casos es conveniente que, en representación de la propiedad o promotor, la gestión de solicitud de licencia y el seguimiento lo lleve a cabo el redactor del proyecto, que es quien mejor lo conoce.
Otro impuesto que se debe pagar al iniciar las obras es el Impuesto sobre Instalaciones Construcciones y Obras que supone aproximadamente el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Este impuesto lo cobrará el Ayuntamiento de forma previa al inicio de las obras y, una vez terminas, requerirá el Certificado Final de Obra y los planos con las modificaciones llevadas a cabo durante el proceso e incluso el presupuesto de la constructora y sus facturas. Con esta documentación llevará a cabo una comprobación de las unidades ejecutadas y el precio, Si existen desviaciones al alza, exigirá al promotor la correspondiente regularización mediante el pago adicional correspondiente.
Por último, es muy probable que el Ayuntamiento exija la entrega de un aval de garantía de conservación de bienes públicos adyacentes al nuevo edificio: vía pública o mobiliario urbano, el cual devolverá al propietario o promotor una vez que se hayan terminado con éxito las obras habiendo reparado, en su caso, los daños ocasionados. Igualmente, el Ayuntamiento pedirá un aval o fianza para garantizar la correcta gestión de residuos.
En cuanto a la duración del plazo de obtención de la licencia de obras resulta casi imposible determinar un plazo medio puesto que cada Ayuntamiento tiene sus propios servicios técnicos con su mecánica de trabajo particular y diferente. Actualmente, con los medios digitales existentes, la comprobación de los expedientes urbanísticos por parte del técnico municipal puede agilizarse considerablemente obteniendo importantes ahorros de costes que impactan directamente en el precio final del edificio, ya sea destinado para un uso productivo o para uso residencial. Sin embargo, no todos los Ayuntamientos tienen implantado un procedimiento digital de concesión de licencias.
Existen tres tipos de licencias en función de la tipología de las obras a llevar a cabo:
Comunicación Previa
Sencillamente el propietario o promotor comunica al Ayuntamiento sus datos identificativos, los trabajos que se van a realizar y la ubicación del edificio donde se actuará. Son trabajos, normalmente, de reforma de pequeña importancia, tales como reformas de cocinas, baños u otros pequeños espacios
Declaración Responsable
El propietario o promotor manifiesta en el documento correspondiente, bajo su entera responsabilidad, que cumple con la normativa vigente para la ejecución de las obras que llevará a cabo y que lo hará durante todo el proceso de construcción. Se utiliza para obras en las que no se requiera modificar o instalar elementos estructurales, en obras que no conlleven la alteración de la volumetría del edificio, la modificación de los espacios e instalaciones comunes, la estructura, las condiciones de seguridad y habitabilidad o el exterior del edificio.
Licencia de Obras
También conocida como licencia de obra mayor es requerida para edificios de nueva planta o bien para edificios existentes en los que las obras conllevarán un cambio de uso, modificarán los elementos estructurales o los espacios e instalaciones comunes. También se requerirá para reformas que amplíen la altura o la volumetría del edificio, para rehabilitaciones integrales o para reformas relacionadas con la instalación de protección contra incendios y la seguridad del edificio. Será preceptiva, por último, en los casos en los que se vayan a realizar trabajos de movimientos de tierras, demoliciones o reparcelaciones urbanas.
En principio las licencias de obras se pueden traspasar a un tercero que adquiera el inmueble o el solar, si bien, el cambio de titularidad se deberá comunicar por escrito al Ayuntamiento. Si la licencia sigue en vigor habrá que comprobar que la actividad es compatible con la nueva actividad a desarrollarse. También habrá que comprobar que no ha habido modificaciones que pudieran interferir en la licencia y si las ha habido, que se hayan comunicado y autorizado de forma reglamentaria.
Una vez terminadas las obras de ejecución de un edificio de nueva planta, será necesario solicitar la licencia de primera ocupación. El técnico municipal comprobará que las obras se han ejecutado de acuerdo con lo previsto en el proyecto de ejecución en base al cual se obtuvo la preceptiva licencia de obra sin ningún tipo de alteración.
También será preceptiva la licencia de actividad mediante la cual se constatará y acreditará que el edificio tiene el acondicionamiento necesario para desarrollar la actividad comercial o productiva prevista en el proyecto.
Por último, si estás buscando un suelo industrial, me permito sugerirte que confíes en nuestros servicios urbanísticos donde te asesoraremos acerca de si tu nuevo edificio cumplirá con la normativa urbanística. Sabrás de antemano, antes de señalizar o comprar tu solar, si tu proyecto y tu actividad se podrán desarrollar en el solar elegido.
Con la modalidad de contratación llave en mano, nosotros nos encargamos de la gestión adecuada para la obtención de la licencia de obras en el plazo más breve de tiempo posible.
