- 06/09/2023
- Suelos Industriales
- Carlos Moreno
Por qué suben los precios de los solares industriales en la Comunidad de Madrid
La compra de un solar industrial para la implantación de una nueva nave industrial, es una decisión muy importante que influirá notablemente en el devenir de la propia empresa. Se trata de un bien raíz que implica una gran inversión, en algunos casos, incluso más importante que la de la construcción del propio edificio, pudiendo llegar incluso, a ser una de las inversiones más determinantes que la empresa realizará nunca. Como todos los bienes raíces, es considerado un activo fijo de la empresa, y, consecuentemente, conlleva la inmovilización de unos recursos que deberían ponerse en valor con la mayor prontitud facilitando el desarrollo de la actividad productiva propia de la empresa. Para conseguirlo, se han de valorar correctamente las variables que determinarán la mayor o menor calidad del solar industrial. Estas variables podrían ser las siguientes:
Normativa urbanística:
- Suelo urbanizable, urbano o solar edificable: Solamente se puede solicitar licencia de forma inmediata y empezar a construir en aquellos suelos que tengan la condición de “solar edificable”. Estos solares industriales son aquellos que han superado todo el proceso urbanístico y cuentan con todos los servicios necesarios para el desarrollo de una actividad industrial: tienen todos los suministros tales como, agua, electricidad o alcantarillado, la calzada, al menos de fachada, está pavimentada y, por parte del Ayuntamiento, se han señalado las alineaciones y rasantes para implantar, de acuerdo con la normativa, el futuro edificio. En consecuencia, resulta desaconsejable, buscar solares urbanos que no tengan la condición de solar puesto que los plazos se pueden alargar y, mientras tanto, los riesgos se incrementarán tanto más, cuanto más largo sea el plazo del proceso urbanístico. Algunos de estos riesgos son: que no se llegue a materializar la transformación del suelo urbano a la condición de solar por cuestiones de normativa imposibles de acotar; que se comprometa la viabilidad del proyecto industrial llave en mano por el posible incremento notable de los costes de construcción; que concurran circunstancias macroeconómicas o sectoriales a lo largo del proceso que incidan negativamente en la rentabilidad del proyecto industrial...
Un suelo urbanizable, requerirá de un plazo aún mayor, normalmente de varios o incluso muchos años para poder obtener la condición de solar y, obviamente, los riesgos asumidos serán mucho mayores.
Por último, en el caso de solares industriales con posibilidad de solicitar licencia de forma inmediata, hay que valorar también los plazos invertidos en la tramitación urbanística de las licencias de obra e instalaciones puesto que puede haber enormes diferencias entre un municipio y otro.
Ubicación:
- Cada empresa debe valorar la ubicación óptima en función de su actividad. Aunque, resulta evidente, que un solar con buenos accesos a los grandes ejes de comunicación tendrá siempre más valor, también se han de valorar otros aspectos tales como, la cercanía a los clientes o consumidores o la cercanía a plantas de producción ya sea porque se trate de clientes o porque se trate de proveedores.
Realidad física del entorno:
- Un polígono industrial moderno debe contar, además de, con todo tipo de suministros, como puede ser el de gas o el de la potencia eléctrica suficiente, con grandes viales que faciliten el tráfico rodado de vehículos pesados, aparcamientos, fáciles accesos a las parcelas o servicios como gasolineras, restauración y hoteles.
- La representatividad es un aspecto a tener en cuenta dependiendo de la naturaleza del negocio en función de si es más o menos comercial.
Realidad física del solar:
- Un solar industrial con ligeras diferencias de cota entre un extremo y otro de la parcela, tendrá importantes ahorros en cuanto a los costes de movimientos de tierras frente a otro solar con grandes desniveles que implicarán, además de posibles desmontes o rellenos, la construcción de costosos muros de contención.
- Conviene verificar que no existen en el solar restos de cimentaciones antiguas, vertidos de hormigón, pozos, árboles, antiguas canalizaciones o construcciones, piedras, y, en general, cualquier otro aspecto que implique un coste adicional de demolición y traslado de escombros o tierras a un vertedero.
- Conviene igualmente valorar la posibilidad de sufragar el coste de realizar un estudio geotécnico del terreno que nos aporte información en cuanto a la calidad del subsuelo. No es lo mismo una cimentación normal mediante zapatas con profundidades de pozos entre uno y tres metros, que una cimentación mediante pilotes, siempre mucho más costosa.
Y, por supuesto, hay que valorar el precio del solar. En Madrid, el mercado de suelo industrial es heterogéneo y se puede clasificar en función de la ubicación o del tamaño. No es lo mismo un solar industrial en el corredor del Henares, que en el eje de la autovía A5, donde la demanda es mucho menor. De la misma forma, no es lo mismo un solar de mil quinientos o tres mil metros cuadrados que otro de cuarenta mil. Actualmente, existe una presión importante de la demanda ante la escasez de oferta de solares edificables de gran tamaño debido al importante crecimiento del sector logístico. Históricamente los desarrollos urbanísticos en la Comunidad de Madrid se han centrado en el sector residencial, sin una previsión clara para dar cabida a la creciente demanda de suelo industrial.
En cuanto a la variable geográfica, en la Comunidad de Madrid existen dos principales ejes de desarrollo industrial: el corredor del Henares – autovía A2, con las poblaciones de Coslada, San Fernando de henares o Torrejón de Ardoz y el eje de la autovía A4 hacia el sur, con las poblaciones de Villaverde (es municipio de Madrid), Getafe o Pinto.
En Napisa nos dedicamos a asesorar y proporcionar a nuestros clientes los solares más adecuados para el desarrollo de su actividad productiva cubriendo todas sus necesidades. Disponemos de una amplia cartera de más de mil solares industriales cuya venta gestionamos y, de acuerdo con nuestros datos, hemos elaborado una clasificación de precios medios en función de las dimensiones y la ubicación del solar actualizada a septiembre de 2023:
Solares con superficie hasta 3.000 m2:
Eje de la A1: Una media de 356€/m2 - Alcobendas y San Agustín de Guadalix
Eje de la A2: Entre 265€/m2 y 270€/m2 de Alcalá de Henares a San Fernando
Eje de la A3: Entre 220€/m2 y 457€/m2 de Rivas a Vicálvaro-Vallecas
Eje de la A4: Entre 180€/m2 y 420€/m2 de Valdemoro a Villaverde
Eje de la A42: Entre 114€/m2 y 275€/m2 de Illescas a Parla
Eje de la A5: Entre 150€/m2 y 278€/m2 de Navalcarnero a Móstoles
Eje de la A6: Entre 600€/m2 y 766€/m2 de Las Rozas a Majadahonda
Solares con superficie entre 3.000 m2 y 15.000 m2:
Eje de la A1: 482€/m2 en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes
Eje de la A2: Entre 225€/m2 y 280€/m2 de Alcalá de Henares a San Fernando
Eje de la A3: En torno a los 353€/m2 de Rivas Vaciamadrid a Arganda
Eje de la A4: Entre 250€/m2 y 410€/m2 de Pinto a Getafe – Villaverde
Eje de la A42: Entre 120€/m2 y 420€/m2 de Illescas a Parla
Eje de la A5: En torno a los 416€/m2 en Móstoles
Eje de la A6: Entre 650€/m2 y 750€/m2 de Majadahonda a las Rozas
Solares con una superficie de 15.000m2 en adelante:
Eje de la A1: entre 450€/m2 y 700€/m2 de Tres Cantos-San Sebastián de los Reyes a Alcobendas
Eje de la A2: Entre 260€/m2 y 350€/m2 de Alcalá de Henares a San Fernando
Eje de la A3: Entre 145€/m2 a 560€/m2 de Mejorada del Campo-Velilla a Vicálvaro-Vallecas
Eje de la A4: Entre 350€/m2 y 498€/m2 de Valdemoro a Getafe
Eje de la 42: Entre 120€/m2 a 590€/m2 de Illescas a Parla-Villaverde
Eje de la A5: Entre 220€/m2 a 480€/m2 de Navalcarnero a Móstoles-Alcorcón
Eje de la A6: Entre 590€/m2 y 800€/m2 de Villalba a Majadahonda
De estos precios de mercado se pueden extraer algunas conclusiones de interés:
- La repercusión €/m2 es mayor según aumenta el tamaño de la parcela. Los solares con mayor tamaño se han encarecido considerablemente por el creciente impacto de los desarrollos logísticos, de tal forma que la relación €/m2 es más cara que en los solares más pequeños. Este es un fenómeno inédito hace tan solo unos años y es previsible que siga siendo así tanto a corto como a medio plazo.
- En todos los ejes Radiales de la Comunidad de Madrid, según nos alejamos del KM 0, el precio/m2 va disminuyendo de forma más o menos proporcional.
- Existen ejes con precios más elevados en todos los tamaños de parcela, como por ejemplo, el EJE de la A-1 y el de la A-6. Esto es debido a la escasez de desarrollos urbanísticos industriales en esas zonas.
Desde 1991 en Napisa apostamos por la especialización y ofrecemos servicios de construcción llave en mano de naves industriales y edificios terciarios de diversa índole. Ofrecemos referencias en casi cualquier sector industrial o productivo. Más de dos millones de metros cuadrados y 400 proyectos construidos nos avalan.
