- 04/11/2022
- Suelos Industriales
- Carlos Moreno
Por qué debes realizar una auditoría Due Diligence
¿Por qué debes realizar una auditoría Due Diligence de un suelo industrial, edificio o cualquier otro tipo de activo inmobiliario?
La Diligencia Debida más conocida por su denominación en inglés Due Diligence, es un proceso de auditoría profunda de un activo inmobiliario (terreno, suelo industrial, edificio de uso terciario, nave industrial,…) que se pretende comprar o incluso que se pretende vender y que recaba todos los aspectos que pueden afectar al precio y la disponibilidad del mismo y, en consecuencia, están directamente relacionados con el mayor o menor atractivo que ese activo pueda tener.
Objetivo
El objetivo que se persigue es el de delimitar los riesgos de la inversión anticipando posibles problemas y aflorando posibles costes ocultos que no se aprecian con una primera impresión. En consecuencia, con la auditoría se busca generar transparencia y confianza entre vendedor y comprador y evitar imprevistos y posibles futuros litigios como consecuencia de, por ejemplo, imposición de sanciones administrativas o pérdida de las arras entregadas.
Normalmente la Due Diligence la lleva a cabo el comprador con el acuerdo de la parte vendedora una vez que ya existe un preacuerdo en cuanto al precio y los plazos de la compraventa del activo inmobiliario. Aunque, en algunas ocasiones, es el propio vendedor quien decide realizar la auditoría para conocer con exactitud las características del activo que quiere vender.
Documentación
Es también habitual que las partes decidan firmar un acuerdo de confidencialidad previo para evitar que la información acabe circulando indebidamente en caso de que la compraventa no se materialice. En los casos en los que el comprador es un profesional inmobiliario, intentará conseguir un periodo de exclusividad mientras se lleva a cabo la Due Diligence en el que se bloqueará la posible venta a un tercero de ese activo inmobiliario. En estos casos se incluirá de forma complementaria, si es que no se ha hecho previamente, un estudio de mercado que revele si el precio es acorde a los estándares del mercado en la zona.
En definitiva, una auditoría de estas características será un compendio extenso y profundo de información veraz y estructurada que pondrá de manifiesto todos los aspectos que se deben tener en cuenta para llevar a cabo la compra. Estos aspectos se pueden clasificar en cuatro grupos:
Aspectos urbanísticos
Si se trata de un terreno o suelo industrial, lo primero que se debe analizar en la auditoría es el estado en el que se encuentra el proceso de desarrollo urbanístico. No es lo mismo un terreno que tenga la condición legal de solar en el que la urbanización colindante está terminada, entregada y con toda su dotación necesaria de acometidas de suministros, que un terreno ubicado en un polígono donde aún no se ha aprobado el proyecto de reparcelación o el plan parcial. En el primero de los casos, se podrá pedir licencia de obras de forma inmediata y en el segundo habrá que superar un proceso legal sujeto a variables imposibles de controlar y con un plazo de terminación indeterminado.
En segundo lugar, la Due Diligence deberá comprobar las condiciones urbanísticas del solar y pondrá de manifiesto la superficie de la parcela, el coeficiente de edificabilidad, el uso característico y sus tipologías, el porcentaje de ocupación del futuro edificio, los retranqueos a calle y a linderos o la altura máxima del edificio entre otros aspectos importantes en la construcción de naves industriales.
Igualmente importante resulta comprobar las afecciones que pueda tener el terreno o suelo industrial en materia de normativa autonómica o local comprobando, por ejemplo, que el solar no esté encuadrado en una Zona Especial de Protección de Aves (ZEPA) o que no esté en una zona de especial protección arquitectónica, aunque este último caso resulta raro para las naves industriales.
Por último, conviene averiguar si existen exigencias normativas en cuando a niveles de ruido, dotaciones de aparcamientos, o incluso, exigencias de la junta de compensación o de la Entidad Urbanística de Conservación.
Aspectos fiscales
La optimización de la compraventa requiere de un buen diseño de la operación que puede conllevar importantes ahorros. Hay que realizar un compendio de todos los impuestos directos e indirectos a los que puede estar afecto el solar o edificio: IRPF, Impuesto de sociedades, IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su caso, IBI y otros tributos locales tales como, plusvalías, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y obras (ICIO) y tasas.
Si el comprador es un extranjero no residente, deberá generar un NIE específico con la Administración Tributaria para poder adquirir el solar y no quedará exento de pagar el impuesto correspondiente.
Aspectos legales
Normalmente se comenzará por comprobar la titularidad de los derechos urbanísticos y de la propiedad del terreno en el Registro de la Propiedad verificando asimismo las posibles cargas y afecciones que pueda tener: expedientes expropiatorios, embargos, servidumbres, hipotecas, usufructos o cualquier otra carga afecta al solar o inmueble.
Se continuará por la comprobación de la concordancia entre los datos existentes en el Registro de la Propiedad y el Catastro y anticipando posibles problemas de deslindes o tercerías.
Importante resulta también averiguar que no existan litigios ni expedientes sancionadores pendientes por no haber cumplido con la legalidad o que no existan deudas pendientes con la junta de compensación del polígono industrial o con la Entidad Urbanística de Conservación si ya existe. En caso de existir, conviene analizar los estatutos por si existiese algún tipo de limitación de cara a la futura actividad que se pretenda desarrollar.
En caso de existir algún tipo de contrato de arrendamiento que pueda no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, el vendedor deberá aportarlo para conocer la naturaleza y duración del mismo.
Aspectos físicos
Averiguar y comprobar cuál es la realidad física del terreno no se debe limitar a una simple inspección visual puesto que hay características que no se pueden conocer a simple vista. En determinados casos, especialmente si el suelo industrial tiene una morfología alargada, no se pueden apreciar los grandes desniveles y las diferencias de cota entre un extremo y otro, y en consecuencia, se pueden ignorar importantes futuros costes a la hora de llevar a cabo el movimiento de tierras y la explanación. Una Due Diligence exhaustiva debería incluir un levantamiento topográfico que definiese estos costes.
En cuanto a la realidad física del subsuelo, es aconsejable invertir también en la realización de un estudio geotécnico que, aunque no es infalible al cien por cien por basarse en un número limitado de prospecciones que se ejecutan sobre el terreno, nos dirá con bastante fiabilidad la mecánica del suelo para saber a qué profundidad está el firme y si serán necesarias cimentaciones especiales para la futura nave industrial o no. Igualmente nos aportará datos en cuanto al nivel freático, la composición química o la probabilidad de encontrar rellenos u otros obstáculos en la parcela. Con este estudio se podrán valorar y acotar los futuros costes de construcción en lo que a cimentaciones se refiere.
Para terminar, estos tipos de auditoría en edificios ya construidos se pueden completar si se cuenta con un buen técnico que sepa valorar a inversión necesaria para rehabilitar el edificio, así como los costes que supondrá mantener el edificio a medio y largo plazo. Y, como complemento, se podría añadir un informe de eficacia energética, otro de sostenibilidad y otro de políticas “ESG”. Este último casi imprescindible para los fondos de inversión inmobiliaria que compran determinados activos.
En Napisa apostamos por la modalidad de contrato llave en mano o EPC y también nos encargamos de realizar este tipo de auditoría o Due Diligence. Aportamos una dilatada experiencia de más de treinta años y más de 400 proyectos construidos de naves industriales y edificios para el sector terciario.
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