- 24/10/2024
- Naves Industriales
- Carlos Moreno
Cómo evitar los sobrecostes en construcción de naves industriales
Acometer la construcción de un nuevo proyecto destinado a la actividad productiva de cualquier empresa supone siempre un magnífico reto por la importante inversión que requiere y suele ser motivo de gran preocupación. No son muchas las ocasiones en las que la empresa decide acometer la construcción de una nueva nave industrial, y cuando lo hace, busca tener acotados todos los riesgos, algo que no resulta fácil en un sector como el de la construcción en el que se dan una serie particularidades que difícilmente se presentan en ningún otro sector.
Lo más singular es que la construcción de cualquier tipo de edificio se “fabrica in situ” con condiciones singulares e incluso cambiantes. Nunca hay dos proyectos iguales, de hecho, el mismo proyecto ubicado en el mismo lugar, puede cambiar si se ejecuta en un periodo u otro del año. Ni siquiera las unidades prefabricadas, tales como, la estructura o los cerramientos de la nave, son homogéneas y difieren de un proyecto a otro. Por tanto, nada se puede fabricar con antelación sin la existencia de un proyecto concreto ad hoc para la ocasión y, consecuentemente, resulta imposible la fabricación en serie de unas unidades parametrizadas, medidas y sin lugar a ningún tipo de desviación para su posterior estocaje a la espera de una cierta demanda.
Hay además toda una retahíla de factores que influyen y afectan considerablemente tanto al precio como al plazo de ejecución, tales como, la inflación de costes con subidas de materiales que no se pueden asimilar, los cambios en la normativa vigente, las condiciones del subsuelo que, en ocasiones, no concuerdan con lo que se previó en el estudio geotécnico, la meteorología y, por último, la nada desdeñable variable por el gran impacto que tiene sobre los plazos de ejecución, que son los cambios de opinión y las nuevas necesidades que le surgen al propietario a lo largo del proceso.
De esta manera, resulta imposible prever todo lo que sucederá durante el proceso de construcción del nuevo edificio y los costes de la construcción normalmente variarán respecto a lo previsto. No obstante, sin poder eliminar todas las incertidumbres, sí que es posible acotarlas razonablemente, aunque no resulte tarea fácil.
¿Cómo podemos hacerlo?
En primer lugar, no subestimando la enorme importancia que tiene el realizar una planificación exhaustiva desde el primer momento en la fase de diseño y terminando con la total finalización del proceso de ejecución de las obras. Cada paso debe estar previsto en el presupuesto inicial, desde el primer momento, casi desde la primera idea, desde el momento previo a la compra del solar e incluyendo hasta los pequeños detalles constructivos.
Para realizar eficazmente esta tarea, mi consejo es el de ponerse en manos de un promotor - constructor profesional y especializado en la construcción llave en mano que sea capaz de realizar esta labor realizando un anteproyecto valorado y adaptado a la normativa urbanística para evitar posibles sanciones y paradas del proyecto por no cumplir con la legislación aplicable. Y esto se debe hacer antes incluso de comprar el solar. De esta forma el promotor sabrá el monto total de la inversión, el encaje de su nuevo edificio en el nuevo enclave, las calidades que tendrá la nueva nave industrial y hasta el aspecto mismo que tendrá. Este profesional aportará además las últimas soluciones técnicas más viables y baratas porque estará al día, no solamente de los precios del mercado, sino también de las últimas novedades tecnológicas.
Tampoco hay que despreciar el coste de la “no calidad”. Este promotor - constructor profesional asesorará al promotor acerca de los mejores materiales y más duraderos que evitarán los indeseables costes de mantenimiento, así como futuras reparaciones.
Si es un profesional sólido y con larga trayectoria en la construcción de naves industriales, tendrá la capacidad de negociar con sus proveedores desde el principio asegurándose no solamente el precio, sino, también la prestación del servicio, algo que en ocasiones resulta más importante incluso que el coste mismo del material.
Este promotor - constructor aportará, también desde el primer momento, una planificación valorada que facilitará el seguimiento financiero durante todo el proceso de construcción lo que permitirá corregir desvíos sobre la marcha y evitar grandes sorpresas del final.
En ese plan financiero se debe prever un fondo de contingencias, tal vez valorado en torno al 5% del presupuesto, para cubrir cualquier imprevisto que pueda surgir. Estos posibles riesgos conviene tenerlos identificados para poder desarrollar un plan de contingencias previo y, de esta forma, evitar que impacten en el presupuesto.
Es igualmente aconsejable minimizar el número de participantes en el proyecto, de esta forma se evitará que la responsabilidad se diluya entre los diferentes agentes participantes en el proceso de diseño y construcción.
Por último, aconsejo la toma de decisiones muy bien pensadas especialmente en la fase de diseño. Estas decisiones deberían estar a su vez consensuadas entre los diferentes departamentos de la empresa. Los cambios a mitad de la construcción son, con bastante frecuencia, la fuente principal de sobrecostes y de retrasos que, a su vez, dan pie a que concurran nuevas circunstancias no previstas inicialmente. Si es inevitable hacer cambios, es aconsejable gestionar los costes adicionales de manera muy estricta asegurándose de que sean mínimos.
La planificación es capital para maximizar la eficiencia, para minimizar los riesgos y para asegurar que el proyecto se complete dentro del presupuesto, el plazo y los estándares de calidad esperados.
En Napisa nos dedicamos a la promoción y construcción de naves industriales llave en mano desde hace 33 años. Más de 400 proyectos construidos nos avalan.
