Qué debes tener en cuenta para no equivocarte en la elección de una empresa constructora

Qué debes tener en cuenta para no equivocarte en la elección de una empresa constructora

Cuando una industria decide iniciar la construcción de una nueva nave industrial o un nuevo edificio lo que pretende es solucionar necesidades y problemas operativos que inciden en la normal actividad productiva de la empresa y que, de no atenderse, terminarían teniendo efectos nocivos sobre la buena marcha de la misma empresa impidiendo el crecimiento o llegando, incluso, a comprometer la propia supervivencia. Consecuentemente, una empresa con vocación de crecimiento en su mercado, tarde o temprano, tendrá que enfrentarse al reto de afrontar el proyecto de una nueva construcción, ampliación o reforma de sus instalaciones.

Si la empresa no opera en el sector inmobiliario, tendrá una mayor incertidumbre y al respeto que le producirá el tener que realizar una inversión de enorme calado, añadirá la incertidumbre acerca de parámetros que no domina y que le son completamente ajenos a su actividad y expertise. Constatará muy pronto que necesitará iniciar un cuidadoso proceso de planteamiento de necesidades, planificación y ejecución de las obras en el que, con total probabilidad, deberán intervenir todas las áreas de la empresa, así como otros agentes externos expertos en cada materia.

El primer trabajo le corresponderá a la propia empresa, quien deberá, en un primer momento, definir el propósito y el alcance del proyecto: ¿Para qué se utilizará el edificio? ¿Cuánto espacio se necesitará? ¿Cuáles serán los requisitos específicos y particulares del proyecto? … Para responder a todas estas preguntas, se necesitará el consejo de los departamentos troncales en la actividad productiva de la empresa.

En un segundo plano se deberán valorar los aspectos financieros y legales del proyecto, realizando un estudio de viabilidad en el que se analicen los beneficios frente a los costes, la viabilidad jurídica en función de los permisos necesarios para la construcción y el desarrollo de la propia actividad o, incluso, los aspectos sociales del proyecto: un traslado de las actuales instalaciones a otro municipio podría acarrear importantes costes de personal inherentes al convenio colectivo de los trabajadores. No menos importante resultará también la ubicación teniendo en cuenta factores como la representatividad o la cercanía a los mercados o a las materias primas. En todos estos casos, serán los departamentos de staff de la empresa los que intervengan: financiero, recursos humanos o comercial.

Realizado este trabajo interno, la empresa tendrá que decidir qué camino seguir para afrontar con mayores garantías de éxito todas las etapas del proceso de diseño y la construcción del proyecto. La tradicional figura del empresario que decidía afrontar él mismo la construcción del edificio con la esperanza de obtener importantes ahorros fraccionando el proceso en decenas de contratos con cada uno de los intervinientes en el diseño del proyecto y en la obra, parece que va siendo cada vez menos relevante frente a la figura del contratista único que lidera el proceso desde la fase de diseño hasta la entrega del edificio totalmente terminado, legalizado y listo para ser usado. Se trata del contrato llave en mano o “EPC” acrónimo inglés que se corresponde con las palabras “Engineering, Procurement and Construction” (ingeniería, compras o suministros y construcción). Bajo este régimen de contratación, el contratista EPC (normalmente una empresa de ingeniería y construcción) asume todas las responsabilidades por lo que estará en condiciones de aportar una mayor coherencia y eficiencia en el diseño, en la planificación y en la ejecución del proyecto. Igualmente podrá proporcionar mayores garantías en calidad y seguridad, ya que es responsable y estará presente en todo el proceso de construcción.

En este punto, la empresa afrontará una nueva etapa, la de la elección del contratista, en la que tendrá que valorar distintos factores para obtener el éxito deseado. Elegir una empresa constructora adecuada resultará crucial para el éxito de cualquier proyecto de construcción.

Algunos de los factores más importantes (el precio es solo uno de ellos) a valorar son los siguientes:

Solvencia económica

El tamaño sí importa. Como en cualquier otro sector, cada empresa constructora tiene una dimensión adecuada para una determinada horquilla de proyectos. Construir un nuevo edificio conlleva la movilización de una ingente cantidad de recursos que, en caso de sobrepasar la capacidad financiera de la empresa, podría llegar a generar importantes tensiones de tesorería de tal forma que incidirían negativamente en la normal marcha de las obras ralentizando o, incluso, paralizando los plazos de ejecución con el consecuente efecto nocivo en los costes y riesgos del proyecto.

Solvencia técnica

Todo proyecto constructivo requerirá necesariamente de una infraestructura conformada por una serie de equipos y medios técnicos, así como de recursos humanos muy cualificados. Los medios técnicos pueden ser propios de la empresa constructora o bien ajenos. La subcontratación de los medios técnicos resulta poco problemática si la constructora ofrece una contrastada trayectoria en su sector con la ventaja de que la subcontratación aporta mucha flexibilidad, algo muy importante en determinadas fases del proceso. Hay determinadas unidades que resultan críticas en el proceso constructivo de una nave industrial, como por ejemplo la estructura, los cerramientos, la cubierta o las soleras. Por eso es conveniente que la empresa constructora tenga un conocimiento experto y ofrezca un conocimiento profundo de cada proveedor que intervendrá en las obras. Más complicada resulta en cambio la configuración del equipo humano. En función del tamaño y la complejidad del proyecto, se requerirá un equipo más o menos nutrido, pero hay que tener en cuenta que este equipo será el que llevará a cabo las labores de gerencia en la obra que exigirán la toma de importantes decisiones y, consecuentemente, ha de estar muy cualificado. Como norma general, la empresa constructora deberá contar con un equipo técnico experto con presencia permanente y dedicación exclusiva al proyecto (nunca llevando varias obras a la vez) durante todo el proceso constructivo. La estructura básica y mínima aconsejable debería estar compuesta por un jefe de obra con titulación de arquitecto técnico, ingeniería industrial o similar, un encargado no necesariamente titulado, pero con amplia experiencia en ejecución de obras afines al proyecto en cuestión y uno o varios ayudantes al jefe de obra más varios oficiales en función de la fase de ejecución del proyecto.

Experiencia y referencias

Es importante que la empresa constructora presente referencias de construcción de otros proyectos similares al que se va a ejecutar. No es lo mismo construir viviendas unifamiliares que una nave industrial o una fábrica. En la construcción de naves industriales resultará crítico realizar una buena ejecución de determinadas unidades como podrían ser la ejecución de soleras de hormigón a las que, habitualmente y cada vez con mayor frecuencia, se les exige alta planimetría o la aplicación de acabados especiales como resinas epoxi o agregados metálicos; la instalación de salas blancas; o el conocimiento y manejo de las instalaciones específicas tales como el frío (positivo o negativo), por ejemplo.

Importancia del plazo

Acortar los plazos de ejecución es un objetivo común tanto de la propiedad como de la empresa constructora. Tanto para uno como para otro, cualquier recorte en los plazos de ejecución aportará importantes beneficios. Para el constructor supondrá un notable ahorro en los costes inherentes al mantenimiento de la toda la infraestructura necesaria para el desarrollo de la obra. La propiedad por su parte podrá poner en valor los recursos inmovilizados y comenzará antes a obtener la rentabilidad esperada evitando además riesgos externos que puedan influir negativamente en la viabilidad del proyecto. Consecuentemente, a la hora de optar por una empresa constructora u otra, resultará conveniente averiguar su disponibilidad para iniciar las obras, así como su capacidad contrastada en otros proyectos llave en mano para acortar los plazos de ejecución. Todo contrato de obras deberá incluir entre sus anexos un detallado planning de ejecución de obras valorado y desglosado por unidades y capítulos que sea realista.

Compromiso con la calidad y la seguridad en las obras

Una empresa profesionalizada dará la cobertura necesaria a la propiedad garantizando con sus procedimientos internos la total indemnidad de esta ante las subcontratas, ante los trabajadores respetando la regulación en materia de prevención de riesgos laborales dentro del ámbito de la seguridad y salud en el trabajo e incluso seguirá algún protocolo en lo que a la gestión medioambiental se refiere. En tal sentido, se debe conocer si la empresa constructora tiene alguna mención o premio, si tiene los certificados de calidad adecuados, si mantiene entre sus políticas algún compromiso medioambiental o de sostenibilidad, si está al corriente con sus obligaciones no solo con sus proveedores sino también con la Agencia Tributaria y con la Seguridad Social o, incluso, cual es el marco legal en la relación con sus subcontratas. Es importante que en el contrato queden reflejadas las obligaciones de la empresa constructora a la hora de aportar los justificantes y certificados tales como, certificados negativos de la Agencia Tributaria, los certificados de afiliación y cotización a la Seguridad Social, el plan de seguridad aprobado y, por supuesto también los seguros entre otra documentación. Toda obra debe estar asegurada y el constructor deberá contratar con su compañía de seguros un seguro todo riesgo construcción contratado ad hoc para el proyecto en cuestión más un seguro de responsabilidad civil con límites en las garantías lo suficientemente amplios como para afrontar cualquier contingencia de valor equivalente al del propio proyecto. A este respecto, conviene saber que el seguro decenal únicamente es obligatorio para proyectos residenciales. No es habitual que este seguro se contrate para obras industriales y terciarias por los altos costes que conlleva.

Innovación y tecnología

Si se ha optado por la modalidad de contratación llave en mano con una empresa de ingeniería y construcción como contratista único, será conveniente averiguar si la empresa constructora utiliza la tecnología BIM (Building Information Modeling) en sus proyectos por los enormes beneficios que aporta en términos de eficiencia y de colaboración entre los diferentes agentes participantes en el proceso. Esta tecnología permite crear modelos arquitectónicos en 3D muy precisos del futuro edificio incluyendo las propias instalaciones. De esta forma se obtiene una representación completa del edificio. Además, aporta grandes beneficios en cuanto a los análisis que se pueden realizar en materia de eficiencia energética o de optimización de los flujos de trabajo, en materia de optimización de la planificación de los procesos de construcción y evitando sobrecostes al anticipar los problemas y los conflictos. También ofrece la posibilidad de generar todo tipo de documentación técnica como los planos o las calidades de los materiales que favorecerán la gestión del mantenimiento del edificio durante toda su vida.

Presupuesto realista y detallado

Si se trata de un contratista único según la modalidad de contratación llave en mano, la empresa constructora deberá presentar no solamente un presupuesto competitivo, sino que deberá venir acompañado de una memoria de calidades que refiera el máximo nivel de detalle junto con unos planos de alzados, plantas y secciones e incluso infografías. Es la forma de saber qué es exactamente lo que se está ofertando. A este respecto conviene estar particularmente vigilantes en los casos en los que el precio es llamativamente bajo. Grandes desviaciones a la baja implican sin ninguna duda un menoscabo cierto en las calidades: cimentaciones sin la profundidad debida o paneles prefabricados de hormigón con espesores insuficientes son solo un par de ejemplos.

Confianza

Las empresas constructoras vendemos un servicio que es desconocido en su integridad. No es posible catar las bondades del mismo hasta el propio inicio de las obras y no se podrá realizar balance alguno hasta que éstas no hayan finalizado. En consecuencia, hay que valorar en su justa importancia la confianza que el prestador del servicio haya logrado generar durante el proceso de licitación. Generalmente un clima colaborativo y de mutua confianza entre las partes es mucho más importante que los posibles ahorros obtenidos tras una dura negociación para rebajar el precio.

En Napisa nos dedicamos a la promoción y construcción de naves industriales y edificios terciarios desde hace 32 años. Más de 2.000.000 m2 construidos y 400 proyectos nos avalan. Te ofrecemos también la posibilidad de encontrar el solar industrial que necesitas, disponemos de un amplio catálogo de solares en venta.