- 04/03/2024
- Opinión
- Carlos Moreno
Que no te vendan edificabilidad
Muy probablemente con este título habré logrado captar la atención de algunas personas, y, particularmente, la de aquellas personas que son propietarias de suelo. Probablemente también, habré provocado perplejidad, por consiguiente, creo que me conviene centrar el tiro.
Espero, no obstante, haber logrado captar también la atención de otras personas que no están habituadas a desarrollar su actividad profesional dentro de un contexto urbanístico y que, por sus circunstancias empresariales, tienen la necesidad de adquirir un solar para la construcción de su futuro edificio donde realizar su actividad productiva. Concretamente me refiero a empresas industriales y comerciales en su más amplio y actual sentido. Empresa industrial es tanto aquella que fabrica piezas y componentes para el ensamblaje y fabricación de automóviles, como esa otra que realiza producciones audiovisuales y de la que podría pensarse que pertenece más bien al sector terciario. Desde un punto de vista del marco jurídico urbanístico, las dos se considerarán industriales y, consecuentemente, solamente se podrán implantar en suelos urbanos con un uso característico de industrial, si bien, puede haber matices en cuanto a la tipología de la industria a criterio del Ayuntamiento en cuestión.
El instrumento de ordenación urbanística que regula y condiciona los usos de un determinado ámbito es el denominado Plan Parcial.
De una forma muy sintética, podemos afirmar que un Plan Parcial es un instrumento de la normativa urbanística para la planificación y ordenación en un sector específico de un área urbana más grande. En lugar de abordar la planificación urbanística de una ciudad en su conjunto, se centra en una zona delimitada y concreta que el Plan General de Ordenación Urbana delimita como susceptible de ser urbanizada. Este enfoque permite una gestión más detallada y adaptada a las características particulares de ese sector.
Un Plan Parcial puede incluir un proyecto de reparcelación cuando es necesario reorganizar las propiedades dentro de la zona planificada. Este proceso puede implicar la consolidación, división o redistribución de parcelas para acomodar mejor los objetivos del Plan Parcial.
Los objetivos del Plan Parcial pueden variar e incluir aspectos tales como, el desarrollo de infraestructuras, la creación de zonas verdes o la diversificación de los usos del suelo.
Conviene, por tanto, acudir al Ayuntamiento en cuestión para consultar la normativa específica aplicable al polígono industrial de interés, así como consultar cualquier posible modificación reciente.
En el Plan Parcial se definen parámetros que condicionarán la morfología de las futuras naves industriales y la de los futuros edificios que se vayan a construir. Algunos de los principales (no los únicos) parámetros a tener en cuenta son los siguientes:
- Condiciones volumétricas:
- Edificabilidad o superficie máxima construible: se refiere al máximo total que se permite de metros cuadrados construibles en un solar. Se expresa normalmente con la relación m2/m2 entendida como metros cuadrados construidos en relación con los metros cuadrados del solar. El valor más habitual en la actualidad para usos industriales suele estar en torno a 0,60 m2/m2. No debe entenderse como porcentaje, porque puede no coincidir.
- Ocupación máxima del solar: Se refiere a la proporción del terreno que puede ser ocupada por la construcción sobre la superficie total del solar. En estos casos sí, el valor se expresa en porcentaje. Un valor actual más o menos generalizado es el del 55%, si bien, la norma puede incluir, por ejemplo, el área destinada a la nave en sí, más otros espacios dedicados al estacionamiento o la carga y descarga de baterías. De esta forma, un solar puede tener una edificabilidad de 0,60 m2/m2 y una ocupación del 55%. Si la empresa quisiera agotar la edificabilidad tendría que realizar un proyecto en el que el edificio ocupase el 55% del total de metros cuadrados del solar, pero podría construir los 0,05 m2/m2 restantes en un altillo destinado a las oficinas.
- Alineaciones o rasantes y retranqueos: Las alineaciones condicionan la anchura de los accesos para evitar la desaparición generalizada de las aceras y zonas de aparcamiento. Los retranqueos son las distancias mínimas que deben mantenerse entre la construcción y los límites del terreno, así como entre diferentes construcciones. Los objetivos pueden buscar, conseguir, proteger a los edificios frente a posibles incendios, conseguir una buena iluminación de los espacios o pueden ser incluso objetivos estéticos. Es muy habitual que la normativa exija un retranqueo con respecto a la calle principal mayor que con respecto a las fincas colindantes. Los retranqueos pueden variar según la altura de la construcción y la clasificación de la zona.
- Altura máxima de la edificación: Hoy en día es habitual encontrar en la normativa una altura de 12 o 14 metros desde la rasante del terreno hasta la línea de cornisa.
- Altura libre: en los polígonos industriales modernos la altura más habitual es de 12 metros desde la solera de la nave hasta la base de las vigas que sustentan la cubierta.
- Condiciones de usos: El Plan Parcial también especifica el uso del suelo permitido en una determinada zona. Lo normal es que se defina un uso principal, unos usos complementarios y unos usos compatibles que se delimitarán por porcentajes. Una nave industrial nunca podrá implantarse en un solar con un uso característico de terciario. Un hotel o unas oficinas, en cambio, sí podrán implantarse en un solar con un uso característico de terciario. Ni los edificios comerciales ni los industriales podrán ubicarse en solares con usos característicos de equipamientos o dotacionales.
- Normativas específicas: Además se pueden haber establecido normativas específicas o complementarias que afecten, por ejemplo, a la estética del edificio, la eficiencia energética, la accesibilidad y otros requisitos específicos de cualquier índole.
En consecuencia, resulta crucial consultar en el Ayuntamiento en cuestión y revisar las ordenanzas y normativa aplicable para obtener información actualizada y específica, pero también resulta indispensable contar con la asesoría de un profesional del sector inmobiliario o un técnico urbanista especializado para entender bien el alcance de la normativa en todo su calado.
No es posible hacerse una idea de como será el futuro edificio sin haber estudiado con rigor el marco jurídico aplicable, pero también conviene no perder de vista cuales son las necesidades operativas y particulares de cada industria. A veces se da el caso de encontrar un solar que nos gusta porque está ubicado en un enclave estratégico, pero dentro de un antiguo polígono industrial con una normativa obsoleta que permite, por ejemplo, una edificabilidad de 1,5 m2/m2. Normalmente el propietario del solar querrá ajustar el precio del mismo a ese alto índice de edificabilidad, pero una empresa industrial nunca llegará a agotarlo, sencillamente porque ya no es eficiente construir naves en altura, con varias plantas. Lo normal es que exista una nave industrial en una parcela ocupando un espacio equivalente o a veces incluso inferior al espacio destinado a campa para aparcamiento, carga y descarga y tráfico de vehículos pesados.
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