La alteración del ecosistema

La alteración del ecosistema

Hace 40 o 50 años las naves industriales se construían a base de cerramientos de bloque, cerchas metálicas y cubierta de fibrocemento. Había un desprecio absoluto por el medio ambiente, los estándares de calidad que conocemos actualmente y, por supuesto, por el diseño. Los polígonos se configuraban a base de calles estrechas, sin servicios y con difíciles accesos. En algunos casos, estos polígonos estaban incluso ubicados en terrenos que no tenían la condición legal de suelo urbano. Con el paso del tiempo y la evolución del entorno socioeconómico, la realidad ha ido cambiando poco a poco. 

Varios han sido los factores que han influido en el cambio que podrían ser los siguientes: 

Aparición de nuevos materiales y nuevas tecnologías en los procesos constructivos

En los últimos años, de forma casi continua han ido apareciendo nuevos materiales que han ido mejorando las prestaciones de las naves industriales en particular, así como de los edificios en general. Soluciones como las soleras sin juntas, las cubiertas con aislamiento térmico y acústico y acabado con lámina impermeabilizante tipo “Deck” o la evacuación de pluviales con efecto sifónico que limitan el número de bajantes al mínimo eran impensables hace veinte años. Aunque particularmente llamativa fue la irrupción, hace algo más de tiempo, de las unidades prefabricadas en el sector de la construcción industrial que supusieron una revolución en la construcción de naves industriales acortando considerablemente los plazos y los costes de construcción. Por cierto, asignatura pendiente en el sector residencial, donde no parece que resulte fácil la implantación de esta solución. Hoy en día las naves industriales se ejecutan con mayor prontitud: las unidades prefabricadas se fabrican mientras se ejecuta el movimiento de tierras y la cimentación y, posteriormente, se montan como si de un mecano se tratase. Asimismo, son más diáfanas, llegando a anchos de luces de más de cincuenta metros en estructura prefabricada de hormigón o incluso más si el tipo de estructura es de perfilería metálica. También las naves son más altas, normalmente en el entorno de los doce o catorce metros, más eficientes y más respetuosas con el medio ambiente. 

Nuevas exigencias de la normativa e incrementos en los estándares de calidad

El consumidor se ha vuelto cada vez más exigente con las garantías de los productos y servicios que compra, y como consecuencia de ello, el marco legal se ha ido adaptando a esta nueva realidad. Desde que España entró en la entonces llamada Comunidad Económica Europea en 1985, se inició una evolución y adaptación del marco legal para conseguir la convergencia con el resto de países. Como consecuencia de ello, la norma se volvió más garantista y más exigente con el sector inmobiliario en general y con la construcción en particular. Aparecieron nuevas leyes, como la Ley de Ordenación de la edificación 38/1999 o el Código Técnico de la Edificación de 2006 que han influido muy notablemente tanto en la concepción de los edificios como en la forma de proceder en los procesos constructivos delimitando asimismo las responsabilidades y garantías de cada agente que participa en el proceso. 

Aparición de nuevas necesidades como consecuencia de la evolución de la sociedad de consumo y la globalización 

Casi en cada sector, el consumidor ha ido poco a poco demandando nuevos productos, algunos hasta hace no mucho inverosímiles, mayor accesibilidad y prontitud en la distribución de los productos, o un mayor compromiso de la empresa con el medio ambiente y la responsabilidad social corporativa. Igualmente, el empresario ha cambiado su relación con el prestador de los servicios inmobiliarios y de construcción. Actualmente se demandan edificios con unos altos estándares de calidad y con un buen diseño de tal forma que el nuevo edificio represente los valores de la empresa. El diseño ha pasado a ser una necesidad de primer orden, no solamente en la distribución de los espacios, sino también en cuanto a representatividad e imagen. Y, de forma más reciente, el promotor profesional ya busca soluciones inmobiliarias afines a los criterios ESG (Environmental, Social and Governance).

Igualmente, las empresas más profesionalizadas han incrementado su nivel de exigencia en cuanto a los compromisos del constructor. Hoy en día el empresario tiende a limitar al máximo su participación en la obra delegando en unos pocos profesionales del sector las tareas de diseño, gerencia y coordinación de la ejecución de los trabajos esperando un compromiso firme de precio y plazo cerrados desde el primer momento, desde la primera idea. También espera cobertura financiera y legal suficiente para permanecer indemne ante cualquier contingencia.

Para dar respuesta a las nuevas necesidades y a estos nuevos retos, las empresas constructoras hemos tenido que ir asumiendo cada vez mayores compromisos y, consecuentemente, mayores riesgos. En el segmento más profesionalizado del mercado es difícil ver modalidades de contratación que no se perfeccionen bajo la modalidad de llave en mano o, incluso, de promoción delegada. Y todo ello, asumiendo que el sector de la construcción tiene unas excepcionales características que no se dan en ningún otro sector:

  • Toda construcción es única, no hay dos proyectos iguales. El mismo proyecto ejecutado en meses diferentes del año, conlleva un tipo de ejecución diferente, con retos y resultados diferentes
  • Toda construcción se “fabrica” in situ. Salvo las unidades prefabricadas que siempre son diferentes de un proyecto a otro, nada se puede fabricar con antelación y, resulta imposible la fabricación en serie en condiciones estables que permitan un producto final parametrizado, medido y sin desviaciones
  • Toda construcción se contrata a un bajo precio tras una durísima licitación que recorta los márgenes de forma, en la mayoría de los casos, inasumible
  • En consecuencia, toda construcción se ejecuta en condiciones muy duras, cambiantes y en muchos casos imprevisibles. Hay factores que influyen y que afectan notablemente al precio y al plazo, como son, los cambios en la normativa vigente, la realidad del terreno que a veces no resulta como se había previsto en el estudio geotécnico, la meteorología, la inflación de costes con subidas del precio de los materiales imposibles de asimilar, o, incluso los cambios y las nuevas necesidades del promotor

Por consiguiente, es imposible prever absolutamente todo lo que ocurrirá durante el proceso constructivo y los costes del constructor siempre variarán con respecto a lo previsto.

Sin embargo, los riesgos se pueden acotar si se tiene el margen y el tiempo suficientes para realizar un buen proyecto, si la obra se contrata a un precio de mercado, si se lleva a cabo un control experto en cuanto a la gerencia de la ejecución de las obras y, por supuesto, si se lleva a cabo una buena planificación de las compras y de la mecánica del proceso productivo.

En este contexto, y para atender a las nuevas necesidades del mercado y acotar los riesgos, se ha extendido la modalidad de contratación llave en mano. 

El contrato llave en mano tuvo su origen en sectores industriales ajenos al sector de la construcción. Se utilizaba como instrumento de transferencia de tecnología a los países menos desarrollados mediante la construcción llave en mano de plantas industriales e incluían la tecnología necesaria para explotarlas. Podían ser “producto en mano” si había un acuerdo en el suministro de materias primas y en la formación del personal necesario para la explotación y podían ser “mercado en mano” si incluían los contratos de distribución y marketing. Hoy en día esta modalidad sigue vigente para el desarrollo de proyectos de gran envergadura y es comúnmente conocida por sus siglas en ingés: EPC (Engineering, Procurement and Construction). 

Esta modalidad de contratación aporta importantes ventajas al promotor:

  • La responsabilidad no se diluye entre los diferentes agentes que participan en el proceso. Hay un único interlocutor responsable de todo lo que acontezca en las diferentes fases de desarrollo del proyecto y es más fácil el control de riesgos
  • Al tener un equipo único, se reducen los costes y también se puede establecer un precio cerrado con la mayor antelación posible, con el diseño del primer anteproyecto
  • Se acortan notablemente los plazos al iniciarse la fabricación de algunas unidades de obra de forma simultánea a la redacción del proyecto de ejecución
  • Es más fácil gestionar la financiación del proyecto al existir un compromiso de precio cerrado y plasmarse en un único contrato que simplifica las relaciones jurídicas entre las partes
  • Da cobertura legal al propietario que no se convierte en auto constructor asumiendo importantes riesgos que no le corresponden.  
  • Igualmente limita su participación en el proceso a lo estrictamente necesario evitando desviar sus esfuerzos a lo que no es su negocio
  • Se pueden incluir servicios adicionales como el mantenimiento posterior del edificio ¿Quién mejor que el propio constructor en conocimiento del edificio?, o la búsqueda del solar adecuado para la nueva implantación
  • Se pueden incluso incorporar todas las licencias y asumir los riesgos de la promoción integrando todos los eslabones de la cadena de valor de un proyecto inmobiliario transfiriendo una realidad futura en un único contrato

Este tipo de contrato pretende atender las cada vez mayores exigencias del cliente y del promotor, aunque en algunos casos demuestra una voracidad insaciable imponiendo tiránicamente sus condiciones a los prestadores del servicio, que tal vez no tengan más remedio que aceptarlo por convivir, en algunos nichos de mercado, en régimen de superpoblación. 

Un ecosistema es un sistema biológico constituido por una comunidad de organismos vivos y el medio físico, o biotopo, donde se relacionan entre sí de formas muy diversas. Los ecosistemas forman una cadena que muestra la interdependencia de los organismos dentro del sistema. Si entendemos el sector inmobiliario como un ecosistema y lo representamos con la pirámide trófica alimenticia, podríamos pensar que los constructores constituimos la base de la pirámide que metaboliza la energía proveniente del sol (la financiación de los proyectos) y que a su vez transfiere cantidades ingentes de energía produciendo y prestando sus servicios (materializando los proyectos poniendo un ladrillo encima de otro) y nutriendo al resto de organismos en los diferentes estratos: promotores, inversores, empresas industriales de toda índole, empresas de servicios, tales como, los bancos las compañías de seguros o a cualquier cliente en general. 

Pero estaremos de acuerdo en que un ecosistema se mantiene mientras existe equilibrio. Si éste se rompe, el ecosistema se deteriora y puede llegar incluso a desaparecer. Los desequilibrios ecológicos se producen como consecuencia de dos factores: una perturbación externa al medio y la capacidad de resiliencia y auto regulación del ecosistema.  

En éste nuestro ecosistema ya vivimos una perturbación externa al medio en la anterior crisis del 2008, aunque opino que más bien se trató de un cataclismo tanto por la severidad como por la duración de, aproximadamente, diez años. Siguiendo con la similitud con el medio natural, se podría pensar que en aquella ocasión se produjo algo muy similar, aunque con origen antrópico, a lo que pudo ser la interrupción de la intensidad de energía solar que llegaba a la tierra (equivalente al colapso financiero en el sector inmobiliario) que trajo consigo la glaciación y con ésta, la muerte de cantidades colosales de seres vivos o, incluso, la desaparición de muchas especies.  

No somos ajenos a nuevas perturbaciones, de hecho, podríamos decir que la reciente inflación de costes en las materias primas, ha supuesto una nueva perturbación, con consecuencias aún por conocer en su verdadera magnitud, si bien, parece que poco a poco la resiliencia de las diferentes especies está permitiendo la adaptación ante la reciente perturbación. 

Ahora bien, la resiliencia puede tener un límite si la presión por parte de los niveles tróficos más altos de la pirámide resulta excesiva y el servicio de los productores - prestadores se llega a ver comprometido.  Las especies no viven solas en su medio y el tipo de relación no siempre es la de depredador-presa.  Ante perturbaciones externas del medio, tal vez convenga hacer una reflexión y resulte más provechosa una relación de tipo simbiótica que permita la adaptación y auto regulación del propio ecosistema ante los nuevos y cada vez más exigentes desafíos.

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